안녕하세요!
오늘은 부동산 투자에 관심 많은 분들, 특히 재건축·재개발 사업에 참여 중인 조합원이 꼭 알아야 할
세금 이슈를 다뤄볼게요.
조합원 입장에서 수익이 크다 보니, 당연히 과세 대상도 다양합니다.
하지만 세금 구조가 복잡해 제대로 알지 않으면, 뜻밖의 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요.
취득세, 양도세, 종부세, 재산세 등 핵심 세금 포인트를 하나씩 정리해드릴게요.
✅ 1. 조합원 입주권 vs 분양권의 차이
재개발·재건축 사업에서 조합원에게 부여되는 권리는 보통 ‘입주권’이라 불립니다.
이는 일반 분양권과 달리 기존 부동산 보유를 전제로 부여된 권리예요.
- 입주권: 기존 건물을 철거하고 새 아파트로 재건축될 때 받을 수 있는 권리
- 분양권: 청약 등으로 새로 분양받은 권리
👉 중요한 차이: 세금 적용 방식이 완전히 다릅니다.
✅ 2. 양도소득세 (입주권 양도 시)
조합원 입주권을 매도할 경우, 양도소득세가 부과됩니다.
하지만 일반 주택보다 더 엄격한 기준과 중과세율이 적용돼요.
- 조합원 입주권 보유 후 양도 시:
- 2년 미만 보유 → 기본세율 + 중과세율 70% 적용
- 다주택자 → 중과세율 최대 75%
- 1주택자가 입주권을 취득해 보유 중일 경우
- 입주권 취득 후 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 가능 (조건 까다로움)
✔ 절세 포인트: 입주권 취득일, 주택 보유 여부, 거주 기간 등을 종합 고려해 비과세 판단
✅ 3. 취득세 이슈 (조합원 분양가 취득 시)
조합원이 재건축/재개발을 통해 신축 아파트를 받게 될 때,
기존 소유분 + 추가 분담금이 합산된 금액 기준으로 취득세가 부과됩니다.
- 추가부담금 포함 시 시가 반영 → 취득세 과세표준이 높아짐
- 취득세율: 보통 1~3.5% 적용
(조합원이라도 면제되지 않음)
👉 조합원 입장에서도 취득세 준비는 필수!
납부 시기를 놓치면 가산세까지 부과됩니다.
✅ 4. 종합부동산세 (입주권도 과세 대상?)
입주권도 종부세 과세 대상이 될 수 있어요.
이는 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때도 영향을 줍니다.
- 입주권은 부동산 보유로 간주되어 주택 수에 포함
- 조합원 입주권 + 기존 주택 보유 → 다주택자로 간주될 수 있음
✔ 절세 팁: 입주권 보유 기간 중 기존 주택 처분 계획을 세워야 불이익 방지 가능
✅ 5. 양도세 비과세 요건, 헷갈릴 땐?
조합원 입주권이 있다고 해서 무조건 1세대 1주택 비과세를 받는 건 아닙니다.
다음 조건을 꼭 확인하세요.
- 조합원 입주권 취득일 기준 2년 이상 보유
- 입주 후 2년 이상 실거주
- 기존 주택을 일정 기간 내 처분
👉 특히, 기존 주택과 입주권을 동시에 보유한 경우,
어느 것을 먼저 팔지에 따라 세금 차이가 크게 발생합니다.
✅ 결론: 조합원 세금, 제대로 알아야 손해 없다!
재건축이나 재개발을 통해 자산 가치를 높이는 것도 중요하지만,
세금 구조를 미리 파악하지 않으면 오히려 손해를 볼 수도 있습니다.
특히 요즘처럼 부동산 세제 변화가 자주 일어나는 시기에는,
단순히 “남들도 하니까”가 아니라, 법적 기준과 본인 상황을 꼼꼼히 따져야 해요.
정확한 판단을 위해 국세청 해설자료나 전문가 상담도 적극적으로 활용해 보세요.